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2024年9月13日 | コラム
「遠方に土地を持っているけど、正直、時間的にもコスト的にも頻繁に行くのは難しい」、「高齢になり、体力的に草刈りなどの作業が辛くなってきた」、「仕事や家庭のことで忙しくて、土地の管理に時間を取れない」、「相続で土地を取得したけど、そのままにしていればいいのか、何かする必要があるのか分からず困っている」というご相談をいただくことがあります。
実際、更地にしていると、特に管理が必要と思わず、そのまま放置している所有者の方も少なからずいらっしゃいます。
しかし、土地を管理せずに放置していると、近隣住民とトラブルになったり、土地が荒廃することで資産価値が低下する可能性がありますので、注意が必要です。
この記事では、
・土地の管理とは具体的にどんなことをするのか
・なぜ土地の管理が必要なのか
・土地管理の方法
・土地管理の委託をするメリット
をお伝えします。
この記事を読むことで、トラブルなく、適切に土地管理ができる参考になると嬉しいです！
まず、「土地の管理って具体的にどんなことをするの？」という疑問にお答えします。
なにをするのか分からないと、管理が必要かも分からないと思うので。
土地管理とは、所有している土地の状態を良好に保ち、価値を維持するためのさまざまな行為を意味します。
具体的には、主に次のような作業内容になります。
草刈りをせずに雑草が伸び放題だと、見た目の問題はもちろん、害虫の発生源になる可能性があります。また、ゴミが散乱していると、ゴミを捨てても大丈夫と思われて、さらにゴミを捨てられてしまい、粗大ゴミや不法投棄をされるリスクが高くなります。管理されていない土地に見えると、違法駐車を招いてしまうことにもつながります。
想像してみてください。もし、ご自分の家の隣の敷地が更地で、まったく管理されず放置されていて、雑草が生え放題でタバコの吸い殻やゴミが散乱していたら？
景観が悪化しますし、衛生面にも悪影響があるとなったら、嫌な気分になってしまいますよね。近隣住民とトラブルにならないためにも、適切な土地管理が必要となります。
土地の管理で必要な作業、必要性をお分かりいただけたと思います。
では、実際にどうやって土地の管理をしていくかというと、大きく2つ、「ご自分で管理する方法」と「業者に委託する方法」に分かれます。それぞれのご事情やメリット・デメリットなどを踏まえて、適切な土地管理ができる方法を選びましょう。
遠方で行くことが難しい、高齢で作業が厳しい、忙しくてどうにも時間が捻出できない・・・といったことがなければ、ご自分で管理するのも良いでしょう。
業者に委託する費用がかからず、ご自分の空いている時間を活用しながら管理をできるのがメリットです。一方で、管理作業はそれなりに手間と労力がかかります。また、不法投棄や違法駐車など対応に苦慮するケースが出てきたときは、精神的な負担がかかってくるデメリットがあります。
ご自分の手間をかけずに管理できます。また、管理看板を設置してもらえば、もしトラブルが起きても管理会社が窓口で連絡を受けて対応してもらえたり、きちんと管理されている土地だと分かることで、不法投棄などを抑制する効果もあります。また、土地の有効活用のアドバイスを受けることもできるなどメリットがあります。
ただし、デメリットとしては管理費用がかかります。
土地管理の方法と少し重複するところもありますが、土地管理を業者に委託する場合のメリットは次のとおりです。
草刈りや樹木の剪定、ゴミ拾い、排水溝の清掃など時間のかかる作業を業者に任せることで、仕事をしたり、趣味などのプライベートな時間に使うことができます。
粗大ゴミや不法投棄、違法駐車など対応が難しい場合や近隣からのクレームがあると精神的な負担が重くなります。また、特に高齢の場合は、雑草の草刈りや樹木の管理は体力的に厳しくなります。業者に任せることで、心身の負担を軽くすることができます。
土地を綺麗に保つことで、売却時や賃貸時の評価を高めることができます。また、長期的な視点で管理することで、土地の資産価値を向上させることも可能です。
害虫が発生したり、樹木が倒れたり、緊急事態が発生した場合でも、業者が迅速に対応してくれます。
古家（空き家含む）を解体して更地にしたあと、収益物件として採算があえばアパート経営したり、月極駐車場として利用できれば駐車場経営したり、短期の土地の貸し出しなど、専門家の知識を活かした土地活用のアドバイスを得られます。
土地管理を委託することで得られる一般的なメリットは上記のとおりですが、より具体的なメリットにつながる当社土地管理の特徴をお伝えします。
管理費の中で、年に2～3回除草剤を散布するため、雑草が伸びて近隣から苦情が来ることがありません。除草剤は、液剤と粒剤がありますが、雑草の種類や状況を見極めて使い分けています。たとえば、土地管理に駐車場を含む場合は、液剤が車両に付着すると塗装が変色する可能性があるため、駐車場では粒剤を使用して散布します。
土地管理の看板を設置し、看板に当社の連絡先を記載することで、近隣から苦情がある場合、お客様が直接対応することなく当社で対応します。
放置せずに定期的な草刈りや清掃等をすることで、土地を綺麗で良好な状態にしていれば、そうそう近隣から苦情が来ることはありません。しかし、過去にあった例ですが、敷地内に実がなる樹木がある場合は注意が必要です。
実際、「敷地内に柿の木があり、柿が落ちてカラスが集まってきて煩い」、「夏みかんの木があり、実が落ちて臭いがする」といったことで、苦情が入ったことがあります。定期的な剪定で実の付きすぎを防いだり、実が熟す時期に収穫するなどの対応をしても、完全には防げないこともあります。
苦情が入ると精神的な負担が大きくなるため、当社を連絡先として管理看板を設置することで、精神的な負担軽減に繋がります。
「戻ってきて家を建てるつもりで、しばらくの間だけ土地の管理をお願いしたい」「とりあえず更地にして、この後じっくり土地の運用方法を考えたい」といった場合に、短期での土地活用ができる可能性があります。
たとえば、管理看板の当社連絡先を見て、近隣のリフォーム工事業者や道路工事業者から、資材置場等の利用目的で土地を貸して欲しいという連絡が来ることがあります。そうした問い合わせがあれば、土地を短期貸しすることで収入を得られる可能性があります。
空き家を含む古屋は、台風で外壁が剥がれて落下したり、屋根材が飛ぶことで近隣に迷惑がかかることがあります。建物の状態によっては、家が崩壊してしまう可能性もあります。そういった不安をお持ちの場合、解体の免許をもっているため費用を安く解体できます。また、アスベスト処分の資格もあるため、アスベストが含まれていても大丈夫です。
解体して更地にしたうえで、アパートや駐車場として土地活用することで、台風や強風による不安が解消されるだけでなく、収入を得られるようになります。
所有する土地を今後どうしていくのが良いのか、お悩みの方もいらっしゃると思います。「売却するのか」、「自宅を建てて住むか」、「アパートを建てて賃貸するか」、「月極駐車場にするか」など、選択肢がいろいろありますが、どうするのがベストか判断するには専門知識が必要になります。
たとえば、今は建築費が高騰して利回りが悪く、アパート経営のリスクが高くなっています。収益性が悪く、最悪、資金が回収できない可能性もあります。また、月極駐車場にする場合でも、敷地と道路がフラットでない場合は造成工事が必要となるため、造成費用を踏まえたうえでの駐車場経営の収益性を評価しないといけません。
当社は真の不動産のワンストップサービスとして、不動産の売買仲介、買取、賃貸管理、リフォーム、水まわりの事業を行っているため、保有する多方面の知識や情報をもとに、お客様にとって最適なご提案をさせていただきます。
物件の管理と違って、どうしても土地の管理は意識が薄れがちです。
しかし、お読みいただいたとおり、土地の管理をしっかりやらないと、近隣トラブルにも発展しかねません。土地を所有している以上、近隣住民の方に迷惑がかからないよう管理が必要です。
雑草の草刈りにしても、雑草の種類や根の張り方、土の状況などによって、除草剤を散布する回数とタイミングを考えないと除草しきれなかったり、思った以上に時間と労力を必要します。
また、近年、空き家が社会問題になっていますが、放置された空き家は、景観を損ね、防災や治安の面でも問題となっています。空き家を所有することで近隣に迷惑をかけることがないか不安な場合は、解体して更地にしたうえでしっかり管理することは、地域全体の価値向上に繋がります。また、土地を良好な状態に維持することで、将来的に土地を有効活用することも期待できます。
土地をもっているけど遠方に住んでいて管理が困難、高齢で体力的に管理作業が厳しい、忙しくて時間が取れない方、空き家を所有しているが近隣に迷惑がかからないよう管理ができるか不安な方は、一度ご相談ください。
